In 180 Tagen von der Planung zur Montage
Wie Jelovica Geschwindigkeit, Präzision und Vorhersehbarkeit im Holzfertigbau gewährleistet
Auf dem heutigen europäischen Baumarkt ist die termingerechte Fertigstellung von Projekten nicht mehr eine Frage von Materialien oder Nachfrage. Die eigentlichen Engpässe liegen mittlerweile in der Verfügbarkeit von Arbeitskräften, der Koordination auf der Baustelle und in Terminrisiken.
Der Holzfertigbau begegnet diesen Herausforderungen nicht durch eine Vereinfachung der Gebäude, sondern durch eine Neuorganisation der Arbeitsabläufe und -orte. Bei Jelovica besteht unsere Aufgabe darin, die zeitkritischsten und arbeitsintensivsten Projektphasen in eine kontrollierte, industrielle Umgebung zu verlagern – während Investor die volle Kontrolle über Umfang, Qualität und die endgültige Ausführung behalten.
Dieser Artikel erläutert, wie Jelovica Entwickler und Investoren in den vier zentralen Phasen eines Fertigholzprojekts unterstützt – Planung und Entwicklung, Produktion, Lieferung und Montage – und warum dieser Ansatz zu schnelleren und besser vorhersehbaren Ergebnissen führt.
1. Planung und Entwicklung: Entscheidungen im Vorfeld, Sicherheit im weiteren Verlauf
In der ersten Phase (6–10 Wochen) wandelt das Engineering-Team von Jelovica den Architekturentwurf in Ausführungsplanung um. Statische Berechnungen erfolgen nach EUROCODE 5 (Holz) und EUROCODE 8 (Erdbebenbemessung); wir erstellen das BIM-Modell im IFC-Format zur Koordination mit dem Generalunternehmer sowie die CNC-Dateien, die direkt an unsere Maschinen in Preddvor gehen.
Vor Produktionsstart werden alle Schlüsselentscheidungen getroffen: Bausystem (Holzrahmen / CLT / Hybrid), Energiekonfiguration (Optima / Compact / Natural), Fenstertyp und Fassadenbekleidung, Lage der Installationen und Anschlussdetails. Diese Entscheidungen fallen im Planungsbüro, nicht auf der Baustelle — wo jede Änderung Verzögerungen und Mehrkosten bedeuten würde.
Am Ende der Phase erhält der Investor: Ausführungspläne (DWG, PDF), BIM-Modell (IFC), detaillierte Kostenplanung und verbindlichen Terminplan. Ohne diese Unterlagen geht das Projekt nicht in die Produktion.
2. Produktion: wetterunabhängig, dimensionsgenau
Im Werk Preddvor bearbeiten CNC-Maschinen die Holzelemente mit einer Genauigkeit von ±2 mm — eine Präzision, die auf der klassischen Baustelle nicht erreichbar ist. Die Holzfeuchte wird unter 18% gehalten, was Maßhaltigkeit nach dem Einbau gewährleistet. Jedes Element trägt eine eindeutige Kennzeichnung mit Material, Produktionsdatum und QC-Nachweis.
Der entscheidende Vorteil der Werksfertigung ist die Integration der Untersysteme: Jelovica-Fenster, integrierter Sonnenschutz und Basis-Fassadenelemente werden direkt in die Wandpaneele integriert. Das reduziert die Anzahl der Nachunternehmer auf der Baustelle um etwa 60% — weniger Beteiligte, weniger Schnittstellen, weniger Verzögerungen.
Produktionskapazität: 80 m² Wandelemente pro Tag. Ein typisches Einfamilienhaus (150 m²) erfordert 4–6 Produktionstage; ein Mehrfamilienhaus mit 20 Einheiten 8–14 Wochen. Während der Produktion arbeitet die Baustelle parallel (Erdarbeiten und Bodenplatte) — ohne Wartezeiten.
3. Lieferung: Baustellenkoordination und Transport
Die Lieferung erfolgt 1–3 Tage vor der geplanten Montage. Vorgefertigte Wandelemente und CLT-Bauteile bis 12 m benötigen Sondergenehmigungen, die unsere Logistikabteilung organisiert. Mit unseren internationalen Transportpartnern arbeiten wir seit über 20 Jahren zusammen — unsere Fahrer kennen die logistischen Anforderungen der Baustellen und koordinieren die Anlieferungen minutengenau.
Die Lkw kommen in einer präzisen, mit der Montagephase abgestimmten Reihenfolge: zuerst die Erdgeschosswände, dann die Geschossdecken, zuletzt die Dachkonstruktion. Dieses Just-in-Time-Prinzip reduziert den notwendigen Lagerplatz auf der Baustelle und ermöglicht eine durchgehende Montage ohne Wartezeiten.
Vor Ankunft des ersten Lkw muss die Baustelle vorbereitet sein: Bodenplatte mit Toleranz ±5 mm fertiggestellt, Lkw-Zufahrt (Breite ≥ 3,5 m), Elektroanschluss 32A für den Schaltschrank und Stellfläche für den Kran. Die technischen Baustellenanforderungen werden 4 Wochen vor Lieferung übermittelt.
4. Montage: wetterdichte Hülle in 5–10 Tagen
Unser zertifiziertes Montageteam (oder ein zertifizierter lokaler Partner in den Exportmärkten) errichtet die Tragstruktur eines Einfamilienhauses in 5–10 Tagen. Mehrfamilienhaus mit 24 Einheiten: 4–8 Wochen. Jedes Teammitglied ist regelmäßig auf die Systeme Termo, Optima, Compact und Natural geschult.
Nach Montageende ist die Hülle geschlossen: Fenster bereits in den Wänden integriert, Dach abgedichtet, Basis-Fassadenschicht montiert. Das ist der Moment “wetterdicht” — ein Meilenstein, den die klassische Bauweise erst 3–4 Monate später erreicht. Nachunternehmer für Haustechnik, Innenausbau und Ausstattung können sofort beginnen — unabhängig vom Wetter.
In dieser Phase übergeben wir die Baustelle dem lokalen Generalunternehmer, der das Projekt fertigstellt. Unser Projektleiter bleibt für technische Unterstützung und Koordination bis zur Endabnahme verfügbar.
Warum die Vorfertigung den 180-Tage-Zyklus ermöglicht
180 Tage sind kein Marketingversprechen — sie sind das mathematische Ergebnis paralleler Abläufe. Klassisches Bauen läuft seriell: Baustelle einrichten, Fundament gießen, Wände aufstellen, Dach schließen. Jede Phase wartet auf die vorherige.
Die Vorfertigung ermöglicht parallele Abläufe: Während auf der Baustelle Erdarbeiten und Bodenplatte ausgeführt werden, produzieren wir in Preddvor bereits die Wandelemente. Diese Parallelität spart 3–4 Monate. Hinzu kommt: da 70% der Arbeit im Werk stattfindet, ist die Baustelle wetterunabhängig. Jede Regenwoche im klassischen Bau bedeutet 1–2 Wochen Verzögerung — in unserem Modell läuft die Produktion ungebremst weiter.
Für den Investor bedeutet das schnelleren IRR, kürzere Time-to-Market und geringere Finanzierungskosten (Interest during Construction). Für den Generalunternehmer bedeutet es weniger Koordinationsrisiken und einen verlässlichen Terminplan.
Risikominimierung in allen Phasen
B2B-Investoren kaufen kein Gebäude — sie kaufen Planungssicherheit. Jedes Risiko, das die Vorfertigung eliminiert, übersetzt sich direkt in Projektsicherheit und IRR-Berechnung.
Arbeitskräfterisiko: auf der Baustelle 40–50% weniger Arbeitskraft erforderlich (nur das spezialisierte Montageteam), Engpässe auf dem lokalen Arbeitsmarkt wirken sich weniger aus. Wetterrisiko: 70% der Arbeit im Werk, witterungsunabhängig. Koordinationsrisiko: weniger Nachunternehmer vor Ort bedeuten weniger Schnittstellen und weniger Ansatzpunkte für Verzögerungen.
Qualitätsrisiko: Werksfertigung mit täglicher QC-Dokumentation — Abweichungen werden vor Auslieferung behoben, nicht auf der Baustelle. Terminrisiko: fixer Terminplan im Vertrag, abgesichert durch Vertragsstrafen bei Verzug.
Häufige Fragen zum 180-Tage-Zyklus
Die 180 Tage beschreiben den Zeitraum von der freigegebenen Ausführungsplanung bis zur Phase der geschlossenen Gebäudehülle, in der die Tragstruktur montiert, die Fenster eingebaut und das Dach abgedichtet sind. Der Zyklus umfasst keine Vorprojektphasen wie Entwurf, Genehmigungen und Abstimmungen sowie keine Inneninstallationen, finalen Ausbauarbeiten und Ausstattung.
In diesem Fall verlängert sich die erste Phase (Planung und Entwicklung) auf 8–12 Wochen statt 6–10. Der 180-Tage-Zyklus beginnt erst, wenn die Planung auf Ausführungsniveau abgeschlossen ist. Wir empfehlen, Jelovica bereits in der Vorplanungsphase einzubinden, um Statik und Detailplanung zu koordinieren.
Einfamilienhaus bis 200 m²: 180 Tage realistisch, häufig in 150–170 Tagen abgeschlossen. Mehrfamilienhaus 8–24 Einheiten: 180–220 Tage. Komplexere öffentliche Gebäude (Kitas, Schulen, Mehrgeschosser über 30 Einheiten): 220–300 Tage. Vor dem Angebot erstellen wir einen projektspezifischen Terminplan.
Vor Produktionsstart sind festgelegt: (1) Bausystem (Holzrahmen / CLT / Hybrid), (2) Energiekonfiguration (Optima / Compact / Natural), (3) Fenster und Fassadenbekleidung, (4) Grundriss und Lage der Installationen, (5) Statik und Installationsführungen. Änderungen ab Woche 8 sind komplexer und kostenintensiv.
Unsere jährliche Bilanz zeigt: über 90% der Projekte werden im vereinbarten Zeitrahmen abgeschlossen. Jedes neue Projekt wird mit täglicher Produktionsüberwachung und wöchentlicher Montage-Überwachung gesteuert. Der Terminplan ist vertraglich verbindlich und mit Vertragsstrafen abgesichert.
Nein. Der 180-Tage-Zyklus endet nicht beim klassischen Rohbau, sondern bei der wetterdichten Gebäudehülle: Die Tragstruktur ist montiert, die Fenster sind eingebaut und das Dach ist abgedichtet. Haustechnik wie Elektro, Wasser, Heizung und Lüftung, Innenausbau, Boden- und Wandbeläge sowie Küchen- und Sanitäreinrichtung werden nach Abschluss unseres Zyklus in der Regel von lokalen Nachunternehmern ausgeführt. Vom Vertrag bis zum Einzug dauert es je nach Komplexität des Projekts meist 6 bis 9 Monate.
Jelovica hat in mehr als 80 Jahren über 13.000 Projekte in Slowenien, Italien, der Schweiz und Deutschland erfolgreich realisiert. Ausgewählte Referenzen sind auf unserer Website dargestellt. Weitere Informationen zu realisierten Projekten sowie Kontaktdaten von Investoren sind auf Anfrage erhältlich. Ausgewählte Referenzen ansehen.